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HMO惩罚不只针对直接房东,也可是影子房东

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HMO惩罚不只针对直接房东,也可是影子房东
在英国无证出租的惩罚该有多严格?在英国法律下,假如您的租赁房没有办理相关的执照,租客是有权向法院申请“租金偿还令”。

这笔赔偿可不是小数目,它最高的金额可达一整年的租金。

我们按伦敦平均月租1425英镑来算,一年的租金将超过17,000英镑。

不过,在英国,很多房屋的业主都喜欢把房产授权给中介管理,或者把房屋出租给市面的“二房东”中介公司,由这些公司作为“新房东”来负责招揽租客。

看到这儿,有些机灵的房主就在想:租金偿还令应该只针对其受益租户的直接房东啊。

那么,在合同里,这些中介才是房东呀,既然由他们来收取租金,我只是作为房屋的业主,应该不用负责吧?近日,法院的一份判决,可以让您清楚明白,尽管房屋业主和租客之间没有所谓的房东和租户的直接关系,但是在法律上,您也得负责。

本篇文章源自真实案件,它的名字叫:Rakusenv Jepsen and others。



房子交给了中介公司分租2006年,当事人R先生在伦敦北的粉奇利路看中了一套公寓,2013年,他和妻子买下了这套公寓,并签下了999年的租赁期。

2016年5月,在房地产中介的引荐下,R先生认识了KPIG公司的负责人。

KPIG公司是一家小型房屋中介公司,专门为房东和租户解决问题。

他们的做法有点像“二房东”,比如说,他们会以公司的名义把业主整套房产租下来,然后再以单间的形式挂在一些出租网站上,分别寻找有需要的承租人。

在英国,很多房东苦于找不到租客,又不想花一大笔钱找房屋中介,他们就会选择KPIG这类的公司。

于是,R先生与该公司签下了36个月的短租协议。

在合同里,他们也拟定了条例"承租人有权将每个单位单独或整体转租出去,这是作为其日常业务管理的一部分"。



有了这条规定,也就明确说明:R先生您把房屋租给了我K公司,我把它转租出去也是您允许的!随后的一年中,KPIG公司把房间成功租给了三名租客,他们每人占有一个房间。

租客向法院提出租金偿还令法院提供的资料里并没有显示该公寓具体有多少房间。

不过,有材料显示,在2018年11月的时候,该物业已经居住了4名租客,并且,他们不属于同一个家庭。

那么,根据2004年《住房法》规定,这样的租赁形式已经算是一户多人居住的租赁房了。

法律要求,这类房产必须要持有HMO执照。

从法院提供的证词看,2018年11月的时候,R先生的房地产公司已经向他转达:KPIG公司希望向当地住房管理局申请HMO许可证。



不过,R先生却一直没有向当地政府提交过任何相关申请。

另外,2019年5月,R先生和KPIG公司的租约到期后,R先生也没有延长租约。

由于法院提供的资料有限,我们并不知道这几个租客与KPIG公司之间发生了什么摩擦,在公寓了遇到了什么事。

法院的证词只显示:2019年9月27日,住在该公寓的租客向法院提出了租金偿还令的申请,向R先生和他的妻子F女士索要£26,140的租金赔偿。

租客的申请理由是:R先生租了一个无HMO许可证的房产给他们。

法律硬知识

《2004年住房房》(Housing Act 2004)首次规定了租金偿还令(Rent Repayment Order ),这是由初级裁判庭(First tier-Tribunal)发出的命令。



作为一种制裁措施,它规定,当房东没有获取多人居住房屋许可(HMO Licence)或者没有获得该法案第三部分要求的房屋执照,租户或地方管理局有权向其收回最高12月的租金或者住房所有福利。

《2016年住房和规划法》又将该租金偿还令的范围扩大到更广的违法行为。

当房东违反了法律规定时,房屋的租客可以申请租金偿还令,而且必须在房东违反法律规定的12个月内提出。

法律规定,一般租客申请租金偿还令所对应的被告为该房屋的房东。

如果不明确房东是房屋的房主还是代理人时,租客有权针对其中一方或者双方甚至是多方提出租金偿还令申请。

租客在申请偿还令的时候需要提供相关的证据,比如房东违反了具体哪些法律规定。



如果在申请租金偿还令后,房东还是拒不偿还租金,租客可以把案件提交到高级法院,法院会开启法律程序来为您追回债务。

必要时,法警也会出面帮您讨回租金。

R先生觉得不公平,他拒绝赔偿并且向法院上诉。

R先生和妻子声称并未违反了《2004年住房法》相关规定,他们并不是这些租客的直接房东,租客只能针对其直接的受益人房东发出租金偿还令。

R先生的律师也主张,按照“偿还”的概念,R先生没有收取租户的租金,租客只能向收取该住宅租金的人提出偿还申请。

但是,法院驳回了上诉,最终判决:尽管租客从来没有与房屋业主建立过房东与租户或许可人与被许可人的关系,但仍可向该业主申请租金偿还令。

法院认为,从法律上来讲,虽然上诉人并非租客的直接房东,但是他作为该物业的真正持有者,也属于“房东“。



没有本质上的区别。

不是直接房东,究竟该罚不该罚?律师认为,租金偿还令的执行是为了阻止房屋违法行为,打击“无赖房东“最严格的处理办法,它可以保障租客们的住房体验,并打造健康的租赁市场。

如果该政策只是针对直接房东的话,只有直接房东作为处罚的对象,越来越多的房屋业主则会钻法律的空子,以这种方式来逃避租金偿还令。

最后,该法律的效应将会大大降低:“假如R先生是把房产租给了某个人,在他不知情的情况下,这个人为赚取利润,把房子转租了,这又是另外一回事了。

在这种情况下,R先生有权申诉,因为他并不知情,是很难触犯法律的。

但是,R先生把房产转给K公司的时候,合同上也已经拟定了相关条约,允许K公司转租该房屋,特别是在R按照合同有义务对房屋进行维护的情况下,R先生就很有可能需要承担责任了,因为在这种情况下,R是有义务知道到底是谁住在自己的房屋中,多少人住了进去。”



按照目前的法律界定,任何人只要从房产的出租中直接或者间接受益,都是可能会被划作房东的。

租客可以视情况来决定是对所有的房东或者哪一个房东进行起诉。



也就是说,通过这个案件,我们应该认识到,不管是直接房东也好,或者是大房东也好,只要您的房产是用来出租的,那么,您就必须要遵守相关的法律规定。

丁律师建议,房屋业主一定不能轻视“租金偿还令”的法律,如果您的房屋是用来出租的,那么,请立刻向当地政府查看自己的出租房是否需要办理相关执照。

另外,如果业主想把房子转交给其他公司来管理,应该随时要跟进租赁的具体情况。

“您必须要跟中介保持联系,看看房子究竟是出租给了多少人,是否有必要及时更新您的房屋出租执照。”




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