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英伦大叔教你全款买房如何套现 钱生钱

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对于买房用贷款,首先明确一定是不是因为穷才需要贷款。贷款作为一种信贷工具,合理使用是一种理财的方式。很多朋友在英国投资房产或者买房自住的时候都是用的全款。

全款买房没有还贷压力,对于自住来讲,其实贷款是一种帮您实现财富自由的途径之一。从长期来看,货币本身必然是贬值的,今天的钱比明天的钱值钱。贷款的本质,就是把货币贬值的风险转嫁给了银行。

在英国把全款买的住宅用作抵押贷款(Remortgage)是一种常见的贷款方式。

通过把自己的房子抵押给银行从而从银行里贷款出来,加上不同比例的首付款资金。有很大的概率把一套房变成多套房。

有一个观点很有意思:有能力贷款,为什么要全款买房呢?我比较赞同这个观点,在目前市面上,房贷基本上是融资成本最低的资金了,其实现在很多理财产品,即使是保本的理财产品,收益率可能都比房贷利率要高了,既然能够使用这部分贷款资金来获得更高的收益,为啥不使用呢?尤其现在英国,贷款利率本身就不高的情况下。

当然了,自住房抵押贷款的前提是你是全款买了这个房子或者只用的少量的贷款,并且有能力偿还清楚的。

而且贷款的比例和利率跟工资以及房屋租金收入有关。

买房的人也分成两种:买资产的和买负债的。前者让钱流向自己,后者让钱往外流出。



罗伯特·清崎认为:穷人只通过工作获取收入,通过消费将挣来钱花出去,没有任何资产;

中产阶级通过工作获取收入,再去购买一些他们认为是资产的负债,然后通过偿还负债,花光他们的钱,他们同样也没有资产;

而富人则通过购买资产来产生收入,再用收入来购买资产,不断地循环下去,最终获得大量的财富,实现无需工作也能不断获得收入的财务自由状态。

然而在合适的贷款利率下,合适的贷款比例才是正解,并不是越多越好。因为有的时候银行是贷款越多利率越高。

那么如果在英国全款买房或者只有很小比例的贷款,那么可以考虑一下房屋抵押贷款(Remortgage).

Remortgage简单理解就是把自己全款或者少量贷款买的自住房抵押给银行,从银行贷出来更多的资金用来去投资另外的房产。比较常见的是Buy-to-Let的形式,也就是买房投资出租。

因为在英国的房屋本身的租金收入是可以抵冲房屋的持有成本,然后还有剩余收入。在对冲掉贷款利息,管理费,物业费,地租,市政税,水电网等仍然产生盈余,这部分收入就是自己的额外收入。



我们来看一下数据:在伦敦全款60万镑买一套两居室的房子。房子用来自住,买家税前工资年收入7万镑。假设出租市场行情每月2,200镑。

在这种情况下,如果向银行抵押贷款的话,银行需要对你的资金收入以及贷款额度有一个评估。通常来讲,在英国商业银行的贷款额度通常最高是税前年收入的5倍。

但是如果年收入的5倍超过的房子的价值,那最多能贷出来的贷款额为房子价值的90%。(就是说哪怕你年收入为15万镑,你最高也只能贷到60万镑的90%,也就是54万镑。)

基于以上的两个原则,理论上家庭最高可以贷款出来35万镑。约占房屋价值的60%。

如果买新房自住,这个房子用于出租,贷款利息通常在2%上下浮动,贷款时长25年,等额本息偿还。每年需要偿还的利息大约是14305.35镑。按照租金计算每年收入26400镑。打掉物业费、水电网、市政税等持有成本收,每年将会有额外的剩余。正常来讲,伦敦地区的租金回报率大约在3%。

Remortgage主要有以下的优势:

如果首付资金不足,通过住宅抵押贷款可以盘出更多的流动资金,用做新房产投资的首付,这样大大降低了房产投资的门槛。



在首付资金充足的情况下,使用住宅抵押贷款的利率通常要低于进行买房出租(Buy-to-let)贷款的利率。

同样的,住宅抵押贷款也会有以下问题:

基本上现在新的住房贷款只能选择本息一起偿还(Capital Repayment)的还款方式,灵活度没有只还利息(Interest only)这种方式高。

一般Buy to Let 贷款可以选择先偿还利息最后偿还本金(Interest Only) 的还款方法。在贷款期限内每月只偿还利息部分,等贷款到期时一次性偿还本金部分。

那在这里我们简单的比较一下等额本息和先息后本这两种方式:连本带息的优势是在支付贷款利息的同时,贷款本金也得到了支付。

按照贷款计划进行还款,银行的贷款余额将逐月递减,在贷款终了时,房产将完全属于客户;另外,由于贷款利息的计算方法是按照贷款余额逐日的计算的,所以,随着贷款余额的递减,贷款利息金额也逐渐减少。

在整个贷款期内,与只付利息的还贷方式相比,利息支付总额较少。但缺点是:每月由于是连本带息还款,所以,月付会较高。





先息后本的优势是每个月的月付金额较低;缺点是不能依靠月付来减少贷款余额;整体贷款利息较高。

具体说到哪种方式更好,这个取决于每个人偿还的能力,如果可以偿还多点,就用等额本息;偿还能力弱,就用先息后本。

但是如果把时间拉长,通货膨胀对于贷款的影响还是很大的。

举个例子,一个价值1百万镑的房子,你向银行贷款60万镑,时间25年,先息后本。每年通货膨胀率2%。在不考虑其他因素的情况下,今天的60万镑在25年后只等于约366,000镑。等于你还的钱不值钱了。

简单一点就是你在中国20年前有一万元和现在有一万元的购买力不一样了,因为钱不值钱了。而住宅抵押贷款要求的本息一起偿还,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

也就是说,贷款60万镑,虽然住宅抵押贷款的利率要比Buy to Let贷款的要低,总的还款金额要低,但短期来看,每月还款的额度可能还是前者更高一些,这样每个月的可支配收入就会相应减少。



其实买房合理运用贷款是一种放大自己投资收益的最简单最直接的方式。毕竟“买房贷款“也是为数不多可以薅银行羊毛的小机会。

3条评论
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3楼 香港元朗網友 发表于2021-04-09

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2楼 香港元朗網友 发表于2021-04-08

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1楼 英国Didcot網友 发表于2021-03-31

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