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疫情重塑伦敦地产格局 判断未来伦敦房价

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尽管在去年第一次全国性封锁期间,英国的房地产市场被迫按下“暂停键”,销售额因此出现了大幅下滑,但随后,在印花税假期(Stampduty Holiday)政策的推动下,过去12个月内,英国的房地产市场表现格外强劲。

英国国家统计局(ONS)的数据显示,在截止今年2月的一年里,英国的房价总体上涨了8.6%,是自2014年10月以来最高的年增长率。

在总体上涨的同时,最引人注目的可以说是“高端住宅”市场的火爆。

根据TwentyCi的数据,自2020年6月以来,英国价值100万英镑以上的房屋每月达成的销售量普遍比2017年至2019年期间的“正常”水平高出60-95%。4月份的市场活动更是达到了正常水平的两倍多。

而据Rightmove的数据显示,针对顶级买家的高端房产的房价涨幅最高,与去年3月份封锁前相比,这类房产今年5月份的平均要价达到了60万磅以上,涨幅高达10.8%。

相比之下,同一时期,针对改善性住房买家的房屋平均要价上涨了7.9%,针对首次购房者的入门级房产的平均要价上涨了5.4%。

这些数据显示了优质房产的韧性,而更细分来看,城镇和农村的高端住宅尤为活跃。



据Savills的数据,截止今年3月底,英国200万英镑以上的乡村住宅价格上涨了8.8%。在2020年6月至2021年4月期间,南牛津郡(SouthOxfordshire )价值百万以上的乡村住宅的销售额与去年同期相比飙升了184%。

Savills表示,对于一个在过去十年里常被人们形容为“平静”的市场来说,这样的表现是非凡的。

与全国范围内的趋势相比,首都伦敦也显示出了一定的共性。

众所周知,伦敦的高端住宅市场有很大一部分需求来自于海外买家,不过,尽管英国的国际旅行限制于近期才刚刚解除,但这并没有过多影响高端住宅市场的销售。

Savills的数据显示,伦敦500万英镑以上的住宅需求十分旺盛,自去年7月以来,每月销量普遍高于2016-2019年的平均水平。

而在截至今年4月的一年里,买家在伦敦500万英镑以上的住宅上共花费了40.8亿英镑,比2019年的支出多了6亿英镑。

另外,与全国范围趋势一致的是,首都买家也更为关注“大的居住空间和户外环境”。



不过,值得注意的是,这并没有促使买家大量搬离伦敦,而是转而在首都风景更为优美,自然环境更为丰富的区域寻找房产。这一点也得到了许多数据的支撑。

Hamptons近期就总结了一波英国房地产热点区域(如下图)。

具体来看,伦敦有4个地区上榜,分别是Islington、Croydon、Merton和kingston。在伦敦东北部风景优美的Islington,迄今为止,每一笔交易平均有5.8人出价,这一比例在英国排名第三。

Chestertons International公司的记录也显示,截止目前,Islington的交易量比2019年同期增长了80%。其中,Angel、Barnsbury和Canonbury是最受欢迎的地区。除了更靠近市中心的Islington,很多买家也在南下寻找住房。

伦敦的Croydon、Merton和kingston也十分火爆,迄今为止,每个区的每笔交易均平均有约5.4人报价。在风景如画,居民幸福感最高的kingston,每一处房产都有26.3名买家登记,这也是英国各地区中最高的比例。

对于过去一年伦敦市场的优异表现,Savills表示,这些数据极大地显示出了伦敦房产的吸引力和抗风险能力。



那么,英国未来的房价走势如何呢?影响房地产的关键因素有哪些呢?Savills也给出了相关预测和看法。

二、什么将影响房地走势?展望未来,Savills认为有两个关键因素将在今年下半年或未来一年内影响英国的优质住宅市场。

首先,由于买家需求持续超过房产供应,尤其是家庭住房的库存短缺可能会持续下去,房产供不应求的局面将在2021年下半年支撑房价上涨。

其次,随着疫苗的推出,以及封锁措施的不断放宽,将在中期内极大地提振买家信心,并鼓励更多的房主将自己的房子放到市场上,尤其是那些对现有住房不太满意的人可能会尽快换房,以及那些在新冠疫情风险高时不愿出售房屋的人也可能会快速回归市场,解封会让整个房地产市场更为活跃。

此外,Savills的研究主管LucianCook表示:“一些影响住房选择的优先事项可能会发生变化,从而会导致人们重新平衡城市和乡村之间的利弊。而国际旅游的开放会让伦敦黄金中心市场回暖,买家将迅速采取行动。”

总体来看,Savills认为影响英国优质房地产市场的关键因素有如下8个:
1、受疫情影响,人们的生活方式发生了较大的变化,这一驱动因素将在2021年剩余时间继续发挥作用,人们可能会倾向于选择有户外空间或面积更大的房产,对于城市居民而言,小区周边的环境和公共设施可能会非常重要。
2、生活方式的转变将继续影响伦敦以外主要市场的价格,尤其是在供求不平衡的高端乡村住宅和沿海市场。


3、社交距离措施的放松和英国疫苗接种计划的推出,将支撑伦敦黄金地段市场在2021年下半年的价格持续增长。
4、随着员工开始重返办公室,那些以往生活和工作在伦敦金融商业区的人将迅速回归,从而促进这类地区(如金丝雀码头)的房产需求开始增加。

5、随着国际旅行逐渐恢复,预计从2022年起,伦敦市中心黄金地段的房价将出现更明显的回升。而且,无论从历史数据来看,还是从国际投资的角度来看,伦敦市中心黄金地段市场都具有很好的投资价值。另外,由于过去一年科技和生命科学领域的持续发展,全球超高净值群体的财富水平已迅速恢复,这也将支撑富裕买家的需求。
6、在大部分国内市场,对大空间的追求将继续支撑2022年的需求,不过,大流行引发的买家偏好的变化将逐渐不再是主要推动因素,未来,买家将重新评估自己购房时的优先考虑因素。
7、在一段时期内,所有市场的长期价格增长都将受到低利率环境的支撑,由于目前的基础利率处于历史低位,意味着买家的借贷成本较低,这将继续促进需求的增长。
8、另外,新一届议会大选将在2024年举行,这有可能会对市场造成一定的影响。

但就目前来看,脱欧不确定性因素已经消除,鲍里斯在地方性选举中证明了自己的实力,英国的政治环境相对稳定。

基于这些因素,Savills的住宅部门负责人Justin Marking认为,2020年新冠疫情大流行一年后,英国优质房地产市场的前景是“非常乐观的”。

对于自己看法,Justin Marking解释道:“在疫情爆发的最初几周,与其他行业一样,房地产市场被迫暂时关闭,这一戏剧性的转变引发了世界范围内关于我们如何生活、在哪里生活的讨论。生活方式的转变重塑了房地产市场,反过来又导致人们对高档住宅需求的急速增长。



然而,由于人们的生活逐渐开始回归正常,一些人重新选择了城市中心,以便离家庭或办公室更近。

可以预见的是,随着餐厅、电影院和剧院的开放,城市的街道将变得更加生机勃勃,英国各地的城市也将恢复活力。目前,尽管国际旅行尚未完全开放,但我们仍然乐观地认为,房地产活动和需求将在未来几个月继续蓬勃发展。”

而根据Savills的预测,未来5年,伦敦市中心黄金地段(PCL)市场涨幅将高达21.6%,而整个伦敦主要市场的房价涨幅也将达到18.1%。考虑到伦敦目前全英最高的房价,这样的涨幅可以说是非常喜人的。

另外,由于人们将回归正常的生活和工作,未来5年,伦敦黄金地段的租金涨幅将达到14.2%,主要通勤区的租金涨幅也将达到13.1%。

之所以做出这样的预测,Savills表示,除了考虑到伦敦自身的吸引力外,还与房地产市场的长期趋势有关。

三、城市将主导市场发展Savills认为,无论是过去还是现在,长期来看,主要城市都将主导房地产市场的发展。



数据显示,自金融危机导致的信贷紧缩以来,相较于2007年的峰值,城市和城镇优质房产的价值已经分别增长了22%和15%。

但相比之下,村镇(Village)地区的房地产市场到2020年才达到了峰值时期的水平,仅比2007年的高低增长2.1%,而农村(Rural)地区的房价依旧处在地位,比此前的高点低8.1%左右。

预计未来5年,主要城市地区的房价涨幅还将上涨13.6%,几乎是其他地区涨幅的两倍多。

那么,为何主要城市会主导房地产市场发展呢?

Savills解释称,这是因为城市和城镇往往能提供质量更高的住房,更好的交通连接,更高水平的教育质量,更丰富的就业岗位,还有更为繁华的商业和更多的娱乐方式,这些都能满足更广泛的买家的需求。

而且,城市生活不仅对年轻人有吸引力,越来越多的独居老人也在寻找好的餐馆、商店和休闲设施。

而据Savills的调查,有超过一半想要换小房子的人更愿意搬到城市、城镇或更为便利的郊区,他们看重的也正是房产除居住功能外拥有的其他资源。



目前,英国已经在解封进程中迈出了重大的一步,英国人离最终的“自由日”也越来越近。

在长达一年多断断续续的封锁后,人们越发渴望回归原有的生活,也希望能再次享受市中心的繁华和便利,这不仅意味着英国的经济将得到快速复苏,也意味着像伦敦这样的主要城市,将再次王者归

7条评论
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7楼 香港铜锣湾網友 发表于2021-05-23

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6楼 香港铜锣湾網友 发表于2021-05-23

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5楼 英国Hazlerigg網友 发表于2021-05-20

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4楼 英国Cambridge網友 发表于2021-05-20

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1楼 英国Cambridge網友 发表于2021-05-20

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